开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。规划设计人员的传统观念是依据国家及地方相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解，更善于站在业主角度考虑问题。因此可以代表业主从管理者和使用者的角度对即将管理的物业项目进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入非常有利于设计的优化及完善，并对施工细节进行修正。从而提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。

笔者由于从事物业早期介入工作，承接了大量的新建住宅小区的物业早期介入业务，长期与开发公司规划设计人员长期接触。根据日常的早期介入经验，从物业服务及业主使用功能的角度出发，提出一些物业管理早期介入规划阶段所关注的要点课题，以期达到开发公司、物业服务公司以及业主三赢的局面。

外立面

在项目的规划阶段就要开始设计建筑的外立面，其中物业服务企业最为关注的要点就是空调室外机的安装问题。市场上的空调外机尺寸大都不一样，如果安装位置过小，或者安装位置不利于室外机的安装，就会造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，对建筑外立面整体效果破坏极大。一旦出现这种局面，开发商将很难补救。在这里建议开发商采用内装式设计，将空调室外机靠近户内的位置设计成窗或检修门，室外机位外立面位置采用固定格栅装饰。空调冷凝水管、空调孔洞都隐藏在格栅内，这样减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响外立面美观的问题。尤其是对于超高层建筑，避免了蜘蛛人、吊篮等室外高空作业，减少导致格栅、零件等的高空坠物的安全隐患。

案例一：天津某项目，由于空调室外机位设计问题，共有727户业主2400多台空调的室外机无法正常安装，给业主的生活造成极大的影响。为了尽快解决业主空调安装存在的问题，平息业主的不满情绪，维护品牌形象，由开发公司出资，物业公司出人力，共租赁电动吊篮6套及屋面结构43处，来解决业主安装空调室外机的问题。由于业主装修时间不确定，造成安装空调时间无法集中，势必会延长吊篮运行时间，后期空调的维修和加氟也都需要动用吊篮。开发公司决定，继续支付吊篮租赁期满后吊篮继续租赁、检修、运行的费用，直至该问题彻底解决为止。预计第一年费用约为40万元，随着时间的推移，该费用会逐年减少，但是短期内无法摆脱责任。物业工作人员也将有很大精力投入其中，影响园区整体服务品质较为严重。该项目二期，开发公司接受物业服务公司建议，在接近空调室外机的外墙位置开检修窗，使得业主能从室内直接从室内安装空调室外机，从而彻底解决了这个问题。

市政标高

在项目开发初期，往往周边（市政）设计条件尚未落实，大市政大部分也还未开始施工。在项目设计施工后，经常会出现市政条件根据实际情况进行调整。待大市政准备开工之时，道路标高比可能会比拿地时产生较大变化，使得原有设计标高与大市政标高存在较大差异。以杭州某项目为例，项目一期已经开工，已不能重新调整场地标高。对道路、出入口、给排水、与市政衔接实施设备路由等造成了极大的影响。因此只能牺牲一些原有设计，最大程度降低场内道路及园林等高度。对后期的物业运营中的绿化、交通产生了极大的影响。建议在项目开发初期有未落实的外界（市政等）条件，必须在项目设计初期及时与相关部门进行沟通落实、跟进，尽量减少或避免因外界条件的更改对项目开发造成不利影响。

案例二：杭州某项目，就由于施工以后，西侧园区大门外道路标高比原规划高了80公分。导致一些列问题，雨天积水向园区内倒灌，西侧地下车库出入口排水压力极大，一条截水沟解决不了巨大的排水量。该位置常备防洪板、沙袋等防洪设施，不仅大大增加的物业公司的工作量，而且对业主也带来了巨大的不便。

地下室顶板

在对项目的早期介入中，经常遇到为了满足地下室顶板荷载参数要求，减小景观堆坡，使得园区整个地形较为平坦，不能达到预期景观效果。原因是为了降低建造成本，在建筑设计时，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限，无法打造较好地形景观。建议在有效控制成本的前提下，景观效果与成本控制全方位平衡，可以适当在顶板上按照景观要求，建造部分凸起构筑物，营造造景需要地形，减少覆土厚度。其内部空间还可以充分利用，同时达到预期景观效果。

案例三：南京某项目，地块是沿河坡地，原设计想利用原有坡地进行景观堆坡，但是由于成本原因，地下室顶板覆土载荷取值偏小，造成覆土厚度受限。经过多方研讨，最终方案在地库顶板上建造突起的构筑物。既满足景观的堆坡效果，又满足降低成本的要求。但是，采用该做法要充分考虑地库顶板排水问题及覆土层厚度与植被的关系，避免因此带来新的问题。

非机动车

在规划中，普遍做法是将非机动车车库设置在地下。但是在项目实际运营中，园区非机动车随意停放问题十分严重。业主很少会将电动自行车放置在地库，经常会就近停车或将自行车、电动车放在楼道内，给物业服务公司带来许多棘手问题。一味地禁止停放，而没有固定的地面停车位置，会导致居民不满，效果也收效甚微。这种情况堵不如疏，建议在园区恰当的位置，制作地上非机动车棚，规范园区内停车。并可加装投币式充电桩，方便业主为电动自行车充电。

案例四：武汉某项目，设计时考虑将非机动车停放设置在地面上，为了方便业主停车。但是原设计为整个园区设置一个整体停车场。经过物业服务公司与开发公司充分交流，在每栋楼下面的绿化带中，分别开辟出一片自行车停放点，加装了雨棚和投币式充电桩。充分满足了业主电动自行车就近停放和充电的需求。

实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在漫长的使用期间顺利地维护保养等方面，有着不可替代的重要作用。但是由于目前设计、建设、施工、安装、监理等单位对物业管理的认识不够，致使很多物业早期介入建议难以落地。因此要解决问题，就应从根本上转变人们的思想观念，提高对物业管理旱期介入重要性的认识，特别应加快物业管理法规配套建设，尽快将物业旱期介入纳入法律规范，这将对我国今后的整体物业建设质量、物业管理质量，乃至人民的生活质量产生极大的促进作用。